L’investissement locatif, source de revenus ?

L’investissement locatif consiste à se porter acquéreur d’un bien immobilier dans une zone prisée afin de le mettre en location. Cette forme d’investissement permet de profiter d’un revenu mensuel qui prend la forme de loyers, versés par le locataire au propriétaire-bailleur. Ses revenus fonciers ont un statut légal particulier et doivent, à ce titre être déclarés de manière spécifique. Toutefois, outre son caractère rémunérateur, l’investissement locatif est surtout source d’économies fiscales conséquentes. Comment bénéficier des avantages qui découlent de la loi Pinel ? La démarche s’enclenche-t-elle de la même manière dans toutes les régions ?

Les revenus fonciers

Les revenus fonciers sont les ressources financières en provenance de votre patrimoine immobilier. Il est principalement question des loyers perçus en raison de la mise en location de vos biens immobiliers non meublés.

La loi Pinel

Actuellement, l’investissement locatif est soutenu par l’État via la loi Pinel. Appliquée depuis 2014, celle-ci incite effectivement les ménages français à investir sur le marché immobilier du neuf en contrepartie d’un avantage fiscal significatif.

La loi Pinel octroie une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 21% du montant de votre opération d’achat réalisée sur le marché immobilier du neuf. Pour cela, il suffit de respecter quelques conditions comme la période de mise en location (6, 9 ou 12 ans), l’emplacement du bien (zone éligible Pinel) ou encore les plafonds de ressources locataires et ceux correspondant aux loyers applicables. Enfin, pour prétendre au dispositif Pinel, vous ne pouvez acheter un logement dont la valeur dépasse 300.000€ et 5.500€ du mètre carré. Cependant, il est possible de concrétiser deux investissements Pinel par an.

Le dispositif Pinel vient en remplacement du dispositif Duflot. Comme lui, il vise à soutenir les ménages désireux d’investir dans le secteur de l’immobilier avec pour corrélat vertueux, une augmentation de l’offre de logements à louer sur le marché.

Loyer Pinel, comment le calculer ?

Si vous êtes propriétaire d’un logement neuf, que vous louez dans le cadre de la loi Pinel, vous percevez chaque mois un loyer de la part de votre locataire. Ce loyer doit avoir été établi dans le respect des plafonds fixés par le dispositif.

Pour réaliser un calcul correct du loyer applicable en Pinel, vous devez prendre en compte plusieurs éléments :

  • le coefficient multiplicateur,
  • le plafond de loyer en fonction de l’emplacement de votre bien,
  • la surface habitable du logement.
Votre logement se trouve dans la ville de Nantes (plafond zone B1 : 10.15€/m²) et dispose d’une surface habitable de 60 m², complétée par une loggia de 7 m². Étant donné que ce bien immobilier se situe en zone B1, votre loyer ne devra pas excéder :

  • Surface pondérée : 60 m² + (7 m²/2) = 63,50 m²
  • Plafond au mètre carré :10,15 x (0,7 + 19 / 63,50) = 10,14€/m²
  • Loyer maximum applicable : 10,14 x 63,50 = 644,02€

Loyer Pinel, comment le déclarer ?

Revenu foncier spécifique, le loyer Pinel nécessite plusieurs démarches au moment de la déclaration fiscale annuelle.

Premièrement, il vous faut remplir la déclaration 2044-EB, qui correspond à l’engagement de location. Ce document permet de rendre compte auprès de l’administration fiscale de votre engagement à louer votre bien pendant une période minimale de 6 ans (pouvant être prolongée à 9 ou 12 ans).

Ensuite, il est impératif de compléter les formulaires 2044 et 2044-SPE. Votre bilan foncier (loyers perçus auxquels on soustrait les frais, les charges et les taxes) révèle un bénéfice foncier ou au contraire, un déficit qui viendra s’additionner ou se soustraire à votre revenu global imposable.

Le bilan foncier qui vous concerne peut être réalisé par votre gestionnaire locatif, votre syndicat de copropriété ou votre conseiller en gestion de patrimoine. Des consultants immobiliers tels que les courtiers peuvent également se charger de cette tâche.

La déclaration 2042, de son côté, est vouée au report de votre bilan foncier. Dans la rubrique “revenus fonciers”, un bilan foncier négatif se répercute sur les revenus globaux. La réduction fiscale acquise via le Pinel vient se joindre à cette diminution de votre revenu imposable.

Enfin, le formulaire 2042-C permet de déclarer l’avantage fiscal à proprement parler. L’économie allouée est reportée à la rubrique “charges ouvrant droit à réduction d’impôt”. Il peut s’agir de 12, 18 ou 21% du prix de revient (frais de notaire inclus) divisé par 6, 12 ou 18 années, selon la période d’engagement locatif choisi.

Comment réaliser un investissement locatif ?

Pour réaliser un investissement locatif rentable, vous devez prendre contact avec un courtier immobilier. Spécialiste du sujet, il vous accompagnera tout au long de votre projet d’investissement.

Le choix d’un bien immobilier

Une fois la relation de confiance instaurée, votre courtier et vous-même vous mettrez en quête du bien immobilier susceptible de vous apporter une rentabilité maximale. Après plusieurs visites ou consultation de plans (le Pinel est souvent acheté en VEFA), vous signerez un contrat de réservation du bien.

En parallèle, il vous faudra déposer des dossiers de financement au sein de plusieurs établissements bancaires. Pour négocier votre taux de crédit, vous pourrez compter sur le soutien de votre courtier immobilier : il travaille en étroite collaboration avec des courtiers en crédit. Cela leur permet d’obtenir des conditions de prêt avantageuse.

À la réception de votre projet d’acte authentique, vous pourrez vous rendre chez le notaire afin de signer l’acte définitif de vente. C’est le notaire qui lancera l’appel de fonds et donnera son accord afin de débloquer l’emprunt.

La gestion locative

Avant la livraison de votre bien acheté sur plan, vous pouvez faire le choix d’un gestionnaire locatif qui sera en charge de toutes les interactions avec votre futur locataire.

La livraison du bien et la remise des clés marquent le début de la mise en location. Attention toutefois à soulever, auprès du promoteur, toutes les réserves qui peuvent l’être : malfaçons, fonctionnement des portes et des fenêtres, système d’aération, etc.

Votre gestionnaire locatif a trouvé un locataire solvable pour occuper votre bien situé à Nantes. Au cours des 9 années de mise en location de votre bien, vous allez économiser 38.700€ soit 4.300€ par année fiscale.

Passées ces 9 années d’engagement locatif, il vous sera possible de prolonger la mise en location de 3 années supplémentaires, de mettre votre bien en vente ou bien de vous y installer.

Exemple en région

Si vous remplissez toutes les conditions pour défiscaliser via le dispositif Pinel, il ne vous reste plus qu’à trouver l’emplacement idéal pour votre bien.

Dans la ville de Nantes, de nombreux quartiers offrent de belles opportunités, à l’instar de Nantes Erdre, où vous pourrez acheter un deux pièces pour 149.000€. Dans le quartier de Nantes Nord, le même type de bien peut s’acquérir pour la somme de 147.500€. Sur l’Île de Nantes, secteur prisé en raison de ces récents aménagements, comptez plutôt 155.900€ pour un deux pièces.

Selon le quotidien régional français Ouest-France, la ville de Nantes se trouve en cinquième position derrière Nice, Bordeaux, Lyon et Lille en matière de prix immobiliers.

Avec plus de 303.000 habitants, en hausse de plus de 6% (Insee : 2010-2015), Nantes est assurément une ville française d’importance. De plus, capitale du département Loire-Atlantique et chef-lieu de la région Pays de la Loire, la cité des Ducs de Bretagne connaît une influence au-delà de ses limites municipales. En effet, sa position géographique lui vaut une réelle attractivité : proximité de l’Atlantique, liaison facilitée avec Paris (TGV Atlantique) et avec Rennes (TER Bretagne). En outre, Nantes et sa métropole sont des secteurs prometteurs en raison des nombreux projets urbains qui s’y déploient :

  • construction d’un CHU sur l’Île de Nantes,
  • réaménagement de la gare et développement d’un centre d’affaire européen (Euronantes),
  • construction de nouveaux quartiers d’habitat : Bottière-Chénaie, Bas-Chantenay, etc.
Si vous investissez dans un logement deux pièces d’une valeur de 298.000€ dans le quartier Centre-Ville de Nantes, vous percevez un loyer maximal de 548€ par mois. Par ailleurs, votre économie d’impôt sera de 33.000€ sur 6 ans, 49.500€ sur 9 ans ou 57.750€ sur 12 ans (à compter de l’année d’achèvement du logement, ou de son acquisition si elle est postérieure à l’achèvement).